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¿Qué debemos tener en cuenta para la compra de una vivienda nueva?

Publicado por ezequiel en 23 de noviembre de 2015
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La compra de una casa es una de las decisiones más importantes en la vida de las personas. A la hora de dar este paso económicamente significativo hay que tener en cuenta algunos aspectos antes de concretar la adquisición como los gastos e impuestos asociados a la compra o de qué tienes que informarte antes de la firma del contrato.

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) ha elaborado un manual para dar los pasos necesarios para que la compra sea lo más satisfactoria posible y resolver algunas dudas:

Tómate el tiempo necesario para encontrar lo que quieres

Antes de iniciar la búsqueda de casa nueva tienes que preguntarte dónde, cómo y cuánto quieres. Cuando vayas a visitar una vivienda exige que informen de las características de la vivienda como la ubicación, el tipo de construcción y materiales y los servicios de que dispone.

Gastos e impuestos asociados a la compra de vivienda

Para las compras de viviendas de nueva construcción la compra está sujeta al pago dl IVA (10%), además del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) para otorgar la Escritura Pública de Compraventa. En Madrid, por ejemplo, la tasa se ha establecido en el 0,75% del valor de la vivienda.

Si la operación de compra se hace con la constitución de una hipoteca también habrá que pagar su AIJD correspondiente, mientras la Ley obliga a su tasación, con su correspondiente coste. Además, toca asumir los pagos relacionados con el notario y los gastos del Registro de la Propiedad por el otorgamiento de la escritura e inscripción de la compraventa en dicho registro.

Debes tener en cuenta que en caso de no especificarse en el contrato, el comprador se hace cargo de los gastos de la primera copia de la escritura, de la inscripción en el Registro de la Propiedad y de los impuestos (IVA y AJD), mientras que el vendedor debe pagar los gastos de la plusvalía de la vivienda y de la escritura original.

Qué hay que tener en cuenta antes de la firma del contrato

En caso de la construcción de una vivienda nueva, la documentación del edificio se encuentra en el Libro del Edificio, que incluye todos los datos y documentos relativos a la obra. Al finalizar la obra se entregará a la Comunidad de Propietarios.

Entre los datos que se incluyen en este Libro del Edificio van:
Los datos de la empresa, el nombre y el domicilio del arquitecto y el constructor; un plano del edificio con descripción de la vivienda, las zonas comunes, servicios accesorios y red de suministros; memoria de calidades; copia de la licencia de obras, cédula urbanística y licencia de primera ocupación de la vivienda. Además de precio de la vivienda e impuestos.

Búsqueda de financiación

En los casos de una vivienda nueva en construcción, debes saber que puedes subrogar la hipoteca ya existente sobre la vivienda que tiene el promotor. Comprueba siempre las condiciones de ese préstamo suscrito para la construcción. Según la legislación vigente no estás obligado a subrogarte este crédito ni a soportar los gastos de cancelación, en el caso de que decidas obtener un préstamo hipotecario nuevo. No obstante, si decides subrogar hipoteca te ahorrarás el IAJD y la tasación de la vivienda.

Conoce tus derechos

La fecha de entrega de la vivienda debe tener un plazo, además de la iniciación de la construcción. Si se trata de una vivienda en construcción y mientras dure la obra, los promotores están obligados a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más intereses legales en caso de retraso. El pago se hará mediante póliza o seguro de aval bancario.

Las calidades de la vivienda también estás protegidas. Un promotor debe responder de la calidad del inmueble por los defectos ocultos en el momento de la compraventa de la vivienda, aún cuando lo desconociese y aparezcan con posterioridad.

Se podrá exigir responsabilidad tanto al promotor, como al constructor y a la dirección técnica del edificio sobre los daños materiales causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a la terminación o acabados de obra (que se manifiesten antes de 1 año); los daños materiales por vicios que afecten a la habitabilidad del edificio (plazo de 3 años); por defectos constructivos estructurales (plazo de 10 años).

Además de estos plazos de garantía hay plazos para la reclamación. Hay que tener en cuenta y distinguir entre el plazo dentro del cual se manifiestan los defectos del plazo del que disponemos para reclamar dichos defectos. En todos los casos, el plazo de reclamación es de dos años.

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