“El proceso de normalización del mercado inmobiliario comenzará a percibirse de una forma más intensa en 2016”. Éste es el mensaje que quieren lanzar BBVA Research y BBVA Real Estate en el último informe que han publicado sobre el sector residencial, que resume cuáles son las perspectivas que maneja de cara al próximo ejercicio: más ventas de viviendas y más obra nueva.
Sus pronósticos, de hecho, apuntan a que ya en 2015 el sector residencial dejará de drenar crecimiento a la economía y, por primera vez desde que estalló la crisis, comenzará a sumar valor al PIB. “Se espera que la inversión en vivienda crezca el 3,4% interanual en 2015, aportando 0,2 puntos porcentuales al avance económico previsto, y el 7,1% en 2016”, detalla el informe. Recordemos que esta inversión incluye tanto la que llevan a cabo los promotores como los hogares. Recoge, por tanto, todos los flujos del país destinados a la vivienda.
BBVA: La inversión en vivienda duplicará su ritmo de crecimiento durante 2016
¿Y cómo es posible que el crecimiento de la inversión se duplique en apenas un año? La clave de todo, según el informe, está en la demanda residencial: a medida de que la presión compradora se vaya incrementando, irá cayendo el stock de casas vías y la promoción de obra nueva se irá abriendo paso.
“La mejora está siendo progresiva, con un número creciente de mercados en los que las ventas mejoran, el exceso de oferta se va eliminando y comienzan a darse las condiciones para el desarrollo de la promoción inmobiliaria. Las estimaciones de los fundamentales de la demanda residencial justifican nuevos aumentos de las ventas en el próximo año. Del mismo modo, alentada por el incremento de la demanda y por la reducción del inventario, la actividad constructora volverá a crecer en los próximos trimestres tratando de dejar atrás los niveles mínimos en los que continúa instalada”, asegura BBVA.
Puede parecer extraña la previsión de la entidad de sea que se pueda reactivar la obra nueva aun existiendo casi medio millón de casas vacías. Sin embargo, sostiene el estudio, la recuperación de la actividad constructora no está reñida con un elevado nivel de inventario.
“La actividad constructora no requiere necesariamente que haya recuperación para reaccionar, dado el dilatado proceso de construcción de una vivienda (una media de dos años), basta con que existan perspectivas de recuperación de factores como como pueden ser las características de la propia sobreoferta, la evolución de la demanda de vivienda (ya sea doméstica o extranjera) o la previsión de crecimiento económico”, insiste.
Y todas esas variables sí parecen justificar que, de nuevo, se empiecen a levantar edificios.
La demanda, al menos, seguirá al alza gracias a la mejora del mercado laboral (desde 2014 España está creando alrededor de medio millón de empleos anuales), a la mayor renta disponible de los hogares (está subiendo un 4% interanual en 2015 gracias a la caída de la presión fiscal), a los máximos que está registrando la confianza del consumidor, a la formación de los hogares (desde 2007 se han formado 1,9 millones) y a la buena progresión que está teniendo la demanda foránea (en 2014 las compras de viviendas por parte de extranjeros subió un 38% y en 2015 acumula un alza de otro 12%). Además, el PIB crecerá el año que viene a tasas cercanas al 3% y el stock de viviendas sin vender se seguirá reduciendo.
“En 2015, la venta de viviendas superará las 400.000 unidades. El cambio de tendencia de la demanda se inició el año pasado y se ha consolidado a lo largo de este ejercicio. Este ritmo de ventas se acelerará en el cuarto trimestre y la tendencia continuará también en 2016. Todos esos factores son los que apoyan la positiva evolución de la demanda”, señala el informe.
Ahora bien, como bien refleja el sector, las mejoras que se están produciendo no son homogéneas: aquellas regiones en las que el PIB ha caído menos durante la crisis son las que están viviendo una recuperación más constatada.
“En mercados como Baleares, Madrid o Canarias la demanda ya ha superado el proceso de ajuste de estos años pasados y se encuentra en un momento de normalización, mientras que en Extremadura, Castilla-La Mancha o Galicia aún están en la fase de ajuste”, recuerda BBVA.
Junto a todas esas variables, lo que también está apoyando la presión compradora es la financiación hipotecaria, que además de impulsar la demanda está tirando de la promoción residencial. Las últimas cifras de crédito del Banco de España, al menos, ya están mostrando fuertes repuntes en la concesión de préstamos a constructores.
BBVA: La inversión en vivienda duplicará su ritmo de crecimiento durante 2016
“A pesar de que la financiación a promotores o a actividades productivas relacionadas con el ladrillo se mantiene en mínimos, hasta mediados de año ha aumentado un 20,7% en tasas interanuales, hasta situarse en 3.725 préstamos, de los que el 80% fue para la edificación de viviendas y el 20% restante, de otro tipo de inmuebles. En el caso de los nuevos créditos para adquirir un inmueble la mejora interanual es del 37%, hasta alcanzar los 159.000 créditos, de los que el 92% fue para comprar una vivienda”, detalla BBVA.
Con todo, el informe recuerda que 2015 será el ladrillo volverá a contribuir de forma positiva al PIB español, en lugar de restarle valor. Una tendencia que, si no hay cambios de última hora, se repetirá con más fuerza a lo largo de 2016.