Después de casi un año con un Gobierno en funciones, el nuevo Ejecutivo liderado por Mariano Rajoy tiene muchos retos por delante en materia económica, social, educación y empleo… pero también en vivienda, construcción y rehabilitación. Varios expertos del sector inmobiliario analizan para idealista/news los deberes pendientes para el nuevo ministro que tenga bajo su responsabilidad las políticas de vivienda.

Lo primero que piden los expertos es un análisis crítico al Ejecutivo para determinar si realmente ha funcionado el Plan de Vivienda 2013-2016. “Si el Gobierno de verdad quiere implementar sus políticas sobre la vivienda tendría que realizar un análisis pragmático del actual plan estatal. Pese a estar lleno de buenos propósitos, en muchos aspectos se ha quedado en una declaración de intenciones. Aún queda mucho trabajo por delante en aspectos como la rehabilitación o cómo mejorar el acceso a la vivienda a los jóvenes”, comenta el decano del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM), José María Ezquiaga.

Las políticas de vivienda y suelo están gestionadas por las CCAA y los Ayuntamientos, con lo que la capacidad del Estado para tomar decisiones es limitada. “El Gobierno debe encontrar la manera de presionar a las autonomías para acatar los planes que diseñe y apruebe. Que algunas regiones no se adhieran al Plan de Vivienda ha sido un problema en los últimos años”, afirma Miguel Hernández, profesor de IE Business School.

De hecho, la modernización y gestión de las administraciones es otros de los puntos que los expertos han descrito como importantes. Para Juan Antonio Gómez-Pintado, Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), “no tiene sentido que pidan al sector inmobiliario que sea más innovador, implementando procesos más eficientes y que luego las administraciones no se muevan en esa misma línea”.

“Las administraciones deberían simplificar sus trámites. No solo el Gobierno central sino las regiones y, sobre todo los ayuntamientos, que son los que soportan los principales servicios al ciudadano. Los consistorios municipales son el ‘patito feo’ de las administraciones, y por lo general, tiene una insuficiencia de presupuestos y servicios técnicos. En necesario un trabajo ágil, transparente e igualitario por parte de los ayuntamientos”, concreta el decano del COAM. “Además, no deben caer en las mismas políticas que realizaron durante el boom inmobiliario, sino aplicar un criterio básico: hacer buena ciudad”, destaca Ezquiaga.

Comprar o alquilar: menos impuestos para acceder a la vivienda

Otro de los puntos clave para los expertos son las políticas que el Gobierno debe intensificar para favorecer el acceso a la vivienda a los ciudadanos. Desde fomentar la construcción de pisos protegidos en régimen de alquiler social a la reducción de las cargas impositivas y los impuestos sobre el alquiler.

“Está más que demostrado que aquellos países que tienen impuestos más bajos, son mucho más dinámicos en su mercado inmobiliario”, afirma el presidente de la APCE. “Además, es importante reducir las tasas que cobran una administración por los trámites que se realizan con ellos. Esto se ha convertido en un impuesto. Su coste se ha disparado y el servicio que recibimos a cambio es deficitario”.

Para Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, el próximo plan de vivienda debe incluir la construcción de VPO que se ofrezca en régimen de alquiler social. “Durante estos años de crisis se ha desaprovechado la oportunidad de incrementar el parque de viviendas protegidas y ofrecerlo en régimen de alquiler social. Ahora tiene que ser una apuesta firme del nuevo Gobierno el aumentar el parque de viviendas en régimen de arrendamiento”, asegura Bernardos.

Para favorecer el mercado de la vivienda, Bernardos pide impulsar la construcción de nuevas casas, pero que salgan al mercado valoradas bajo el precio de vivienda tasada. “A los promotores que decidan construir nuevos inmuebles residenciales ofreciéndolas a un precio de vivienda tasada, se les debería permitir pagar menos impuestos, por favorecer el acceso a un hogar con precios por debajo del valor de una vivienda libre”, resume Bernardos.

“Está claro que hay una demanda embalsada que no está satisfecha, principalmente en las grandes ciudades”, destaca Miguel Hernández. “Las ayudas pueden ser directas e indirectas. El Gobierno tiene que facilitar el producto, tanto en vivienda libre como en VPO, y también facilitar la financiación de la vivienda a particulares. Por ejemplo, a través de garantías, como ya se hace en países como Reino Unido o Francia. Tendrían que ser garantías bajo unos criterios de control de solvencia, pero que permitieran a la gente acceder a una vivienda”.

Una apuesta por las ayudas directas

Para José María Mollinedo, secretario general del Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (GESTHA), las ayudas fiscales están sobreestimadas porque lo que ha conseguido es aumentar el precio de la vivienda. “Con la desgravación fiscal por compra de vivienda (ya extinta) se descubrió que el promotor subía el precio porque sabía que el ciudadano contaba con esa ayuda, con una deducción del 15% y una deducción hasta el final de la hipoteca. Esto no es una ayuda a la compra”.

Mollinedo pide una apuesta clara por las ayudas directas. “Las personas necesitan estas ayudas para la compra de una casa al inicio de esa adquisición. Estas tienen que articularse a través del Ministerio de Fomento para aquellos colectivos con unos ingresos bajos que necesiten reducir la cuota hipotecaria hasta suponer, como mucho, un 40% de la renta disponible”.

Y pone un ejemplo: una familia de tres miembros con 12.000 euros de ingresos al año, gasta unos 600 euros al mes en comida, luz, y gastos habituales, es decir, 7.200 euros al año. Tiene como mucho 4.800 euros para destinar al pago de la hipoteca. “Sería bueno una ayuda directa para que la cuota hipotecaria supusiera menos de 4.800 euros anuales”, analiza.

“Esta ayuda estatal estaría exenta de impuestos, pero estaría sujeta a disponibilidad presupuestaria. Sería algo parecido al Plan Pive de los automóviles”, concreta Mollinedo.

Otro reto pasaría por dar incentivos fiscales a aquellos pequeños inversores que decidan comprar una casa para luego ofrecerla en régimen de arrendamiento. “Una persona que decida invertir en vivienda para luego ofrecerá en alquiler podría pagar cero impuestos por la compra y desgravarse hasta un 2% en las rentas anuales”, concluye Bernardos. Para el profesor un aumento del parque de viviendas en alquiler afectaría de forma positiva al mercado de la compraventa, rebajando los precios en venta.

El futuro urbanista de las ciudades

Otro de los deberes que recoge el nuevo Gobierno Mariano Rajoy de la anterior legislatura es el de articular medidas en favor de la reforma, regeneración y rehabilitación urbanas. Por un lado, hacia el casco antiguo y el centro de las ciudades y por otro hacia los nuevos desarrollos urbanísticos, de los que algunos están paralizados. “El futuro de la Operación Chamartín es una de las asignaturas pendientes. ¿Qué pasará con el proyecto al norte del Paseo de la Castellana?”, cuestiona el decano del COAM.

De hecho, la falta de un Gobierno estable ha dejado encallada las negociaciones entre los promotores de Distrito Castellana Norte, el Ayuntamiento de Madrid, la Comunidad de Madrid y el Ministerio de Fomento.

“La rehabilitación se ha convertido en el talón de Aquiles de todos los planes de viviendas realizados hasta ahora”, destaca Ezquiaga. “Aún no se han creado las medidas oportunas para que el sector privado haga una apuesta clara por la rehabilitación de viviendas”.las plusvalías generadas en una SOCIMI estuvieran exentas si esta se vuelven a invertir en otra SOCIMI, más o menos como en los fondos de inversión. Mientras continue el dinero en ese tipo de activo no se materializa la posible plusvalía, no olvidemos que ya se está tributando por el reparto obligatoria de los dividendos.

¿Actuar sobre las socimis?

En cuanto al vehículo de inversión inmobiliario de moda en España, los expertos creen que las necesidades de los inversores pasan por mantener la estabilidad a medio y largo plazo.  “En líneas generales, la aceptación de la nueva regulación de las socimis es muy elevada. Es preferible un mensaje de estabilidad y firmeza que pequeños ajustes que transmiten provisionalidad y cambios. No parece lo más adecuado que el regulador proceda a ningún cambio”, destaca Antonio Fernández Hernando, presidente de Armabex asesores financieros.

Solo por nombrar alguna mejora, Fernández Hernando habla de permitir sociedades de inversión inmobiliaria con deuda hipotecaria, en donde el activo sería la compra de préstamos que tuvieran como subyacente los activos inmobiliarios dedicados al alquiler.

Otro factor que podría dar liquidez a las socimis sería “que las plusvalías generadas en una socimi estuvieran exentas si estas se vuelven a invertir en otra socimi, más o menos como en los fondos de inversión”, dice el presidente de Armabex. “Mientras continúe el dinero en ese tipo de activo no se materializa la posible plusvalía. No olvidemos que ya se está tributando por el reparto obligatoria de los dividendos”, concreta.