Las compraventas de viviendas nuevas sufrieron su peor año desde que el INE analiza las transacciones inmobiliarias. 2015 cerró con 77.865 ventas de casas nuevas, un 33,7% menos que en 2014 y hasta un 76% por debajo de las cifras logradas en plena burbuja inmobiliaria. ¿A qué se debe? Además de que las negociaciones por una vivienda usada puedan ser más ágiles o que el stock acumulado sigue siendo alto, la caída generalizada de la nueva edificación hace que cada vez menos inmuebles cumplan con el requisito de tener menos de un año de antigüedad desde la finalización la obra para ser catalogadas como nuevas.

La caída de las ventas de vivienda nueva ha sido un hecho desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. En el pico del boom del mercado de la vivienda se llegaron a vender más de 326.380 inmuebles nuevos. Desde 2008 la cifra ha ido cayendo hasta el mínimo alcanzado de 2015 de tan solo 77.865, un 76,1% menos que la cifra de 2007, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Sin embargo, hubo años en los que la vivienda nueva fue el principal motor del mercado de transacciones inmobiliarias.

En 2008 (278.034), 2009 (218.775) y 2010 (220.612), las operaciones de ventas sobre pisos nuevos fue superior a los de las viviendas de segunda mano. Desde 2011, se dio la vuelta a la tortilla y la distancia ha ido creciendo en favor de las operaciones sobre las usadas hasta confirmar en 2015 que las compraventas de casas nuevas apenas (77.865) suponen el 22% del total de operaciones frente al 78% del peso de la segunda mano (276.267).

Después de todos estos datos, ¿por qué se ha producido esta caída en las ventas de vivienda nueva? El principal factor, junto a que las negociaciones entre particulares por una casa de segunda mano tengan mejor efecto que frente a promotores, está en cómo cataloga el INE el estado de la vivienda. Según el organismo se habla de vivienda nueva “cuando se trata de obra nueva, esto es, tiene menos de un año de antigüedad desde la finalización de la obra”, según la reseña metodológica de la estadística de transmisiones de Derecho de la Propiedad (ETDP) del INE.

La crisis en la construcción en la que cada vez se levantan menos casas hace que se reduzca el número de inmuebles que puedan cumplir con este parámetro. Pese a que muchos pueden pensar que la cantidad de viviendas pendientes de venta, que llevan años construidas pero nunca han sido ocupadas, puedan ser nuevas, el Instituto Nacional de Estadística es estricto en sus contabilización. Las viviendas nuevas sin vender con más de un año de antigüedad pasan a ser consideradas de segunda mano. También aquellas casas en las que el inquilino pasa a ser el propietario.

Además, la cantidad de obra nueva adjudicada en los balances de las entidades financieras ya ha sido catalogada como vivienda nueva. Las posteriores operaciones sobre estos inmuebles son tratados como segunda transmisión por el INE pese a que el piso nunca ha sido ocupado.

La forma de contabilizar lo que es una vivienda nueva de una usada varía según la institución. El Ministerio de Fomento, basado en los datos del Consejo General del Notariado, distingue la antigüedad como “vivienda nueva es a la vivienda de nueva construcción, ya sea en promoción para venta o en promoción cooperativa o comunitaria, y a la vivienda en construcción”.

Recientemente ST Sociedad de Tasación elaboró un informe sobre el stock de vivienda nueva pendiente de vender en la Comunidad de Madrid en la que basaba su estudio de casas nuevas en “vivienda sin iniciar, en construcción y terminadas posteriormente a 1 de enero de 2008- tanto de vivienda libre como protegida, comercializadas por cualquier operador, y pendientes de primera ocupación (aquí se incluyen viviendas de segunda transmisión para adjudicados por entidad financiera si la vivienda no ha sido previamente ocupada) y viviendas en alquiler con opción a compra.