Tras ofrecer algunas consideraciones sobre la compra de una vivienda nueva o la guía definitiva para adquirir una vivienda de segunda mano, elaborada por idealista [empresa editora de este boletín], ofrecemos algunos consejos a tener en cuenta en un contrato de arrendamiento, tanto si eres propietarios como inquilino.

La Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI) ha elaborado una Guía Breve de información sobre la vivienda que incluye los arrendamientos, que ha tardado varios años en salir a la luz.

Los contratos de alquiler se rigen por voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y modificada por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda. Y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Los contratos de arrendamiento deben contener la información básica de los contratantes, identificación de la finca, duración, renta inicial y las cláusulas pactadas. El contrato del alquiler se utilizará como prueba ante las posibles discrepancias que pudieran surgir entre las partes. Antes de firmarlo es importante conocer y entender todas las cláusulas.

En la formalización del contrato de arrendamiento es obligatorio que el inquilino haga entrega de una fianza equivalente a una mensualidad. El propietario deberá depositar dicha fianza en el Instituto de Vivienda de la Comunidad de Madrid (IVIMA).

Desde el pasado 1 de junio de 2013, el propietario de la vivienda deberá disponer de un Certificado de eficiencia energética. El certificado debe estar disponible para los potenciales arrendatarios interesados en la vivienda y entregar una copia del certificado al inquilino definitivo.

La renta se fijará libremente entre las partes. Para la actualización de esta renta se deberán tener en cuenta la fecha de los contratos:

en los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013, la renta se actualizará cada año (en la fecha de formalización de contrato) en los términos pactados por las partes o, en su defecto, conforme al IPC general.
en los contratos de arrendamiento celebrados a hasta el 5 de junio de 2013 y durante los cinco primeros años de duración del contrato, la cuantía de la renta se podrá actualizar conforme al IPC general. Se actualizará la renta en la fecha en la que se cumpla un año de vigencia del contrato.
En cuanto a la duración de los contratos de arrendamiento, las condiciones cambian en función de la fecha de la firma del mismo:

Para los contratos realizados antes del 5 de junio de 2013, si el mismo no estipula un plazo de duración específico, será como mínimo de un año, prorrogable hasta alcanzar los cinco años, hasta que el inquilino manifieste su voluntad de no renovar. Una vez que se cumpla el plazo de cinco años, y si ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovar, el arrendamiento se prorroga hasta un máximo de 3 años más.
Para los contratos realizados desde el 6 de junio de 2013, la duración del contrato será libremente pactada por las partes. El alquiler se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, si en el contrato no se especifica el plazo de duración o sea indeterminado.
Transcurridos los tres años sin que ninguna de las partes manifieste la voluntad de no renovar el contrato, se prorrogará necesariamente por un año más.

El contrato podrá rescindirse si el arrendatario manifiesta al arrendador que no tiene voluntad de renovarlo con 30 días de antelación (como mínimo) a la fecha de terminación del contrato o de sus prórrogas.

El arrendador, por su parte, podrá rescindir el contrato si una vez transcurrido el primer año del mismo comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.

Este contrato puede extinguirse cuando alguna de las partes incumpla sus obligaciones.

El arrendador puede dar por finalizado el contrato si hay falta de pago de la renta, la fianza o otras cantidades establecidas por contrato; por subarriendo o cesión sin consentimiento; por daños a la vivienda o por obras no consentidas, porque el inquilino realice actividades molestas, insalubres, nocivas o ilícitas; destinar la vivienda a otros usos o dejarla deshabitada.

Por su parte, el arrendatario puede romper el contrato si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad; o si realiza algún tipo de perturbación en la utilización de la vivienda.

Además, se extinguirá si la finca arrendada quede inhabilitada por motivos de causa mayor no imputables al arrendador o porque la autoridad competente declare el inmueble en ruina.

Las obras de conservación y mejora

Otro de los temas importantes durante un arrendamiento se produce a la hora de realizar obras. La Ley de Arrendamientos Urbanos regula que las obras de conservación y mejora corresponden al arrendador.

Las obras de conservación deben mantener el estado de la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder aumentar la renta al inquilino pero no tendrá obligación de sufragar las reparaciones en el caso de que el deterioro sea responsabilidad del arrendatario.

En el caso de que las obras se prolonguen más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que la renta disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.

Si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y hace inhabitable la vivienda, el arrendatario puede optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.

En cuanto a las obras de mejora, aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble, el arrendador debe notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación.

Si las obras de mejora se realizan transcurridos tres años de duración del contrato, el arrendador podrá elevar la renta, salvo que haya pacto. El incremento no podrá ser superior al 20% de la renta vigente en el momento de terminación de las obras.

Las pequeñas reparaciones sobre el desgaste derivado de un uso normal y ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario, pero necesitará el consentimiento del propietario cuando supongan una modificación de la configuración de la vivienda o de sus accesorios.

En caso de minusvalía de los inquilinos puede efectuar las obras necesarias para adecuar la vivienda. Pero cuando termine el contrato de arrendamiento y si lo exige el propietario, el inquilino está obligado a devolver la vivienda al estado anterior.